Встречая рекламу вроде этой: "Земля с действующими коммуникациями (электричество, магистральный газ, водопровод) на берегу озера - 15 т.р. за сотку", каждый ли задается вопросом: "Откуда такая низкая цена - в 10 раз ниже рыночной"? В лучшем случае, приехав на просмотр, вы увидите голое поле, заросшее бурьяном, от которого до ближайшего озера минимум 5 км. Обещанный участок вы сможете посмотреть только на схеме, потому что подъехать к нему невозможно - дорог нет. Из коммуникаций вам покажут только технические условия, и то, если повезет. В худшем случае, вам доведется столкнуться с юридически проблемной землей: плохая юридическая история, суды, залог земли в банке - также могут стать причиной низкой цены. ​

Совет: будьте особенно бдительны, рассматривая покупку участка по очень низкой цене. Скорее всего, вам понадобится помощь грамотного юриста, чтобы проверить юридическую чистоту участка, а также, проработать вопрос с коммуникациями.

Весьма распространенный способ быстро распродать большие земельные угодья – размежевать их на наделы по несколько соток и выставить на продажу очень дешево.  Без дорог и коммуникаций. Покупателям рисуется следующая перспектива: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в некоммерческое партнерство, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, "потом" уже ничего не происходит. Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, - которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает.​

Предостережение: «чистое поле» может так никогда и не стать поселком. Альтернатива - вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и за нерадивых соседей.

Избегайте покупать участки в поселках, где зарегистрирован дачный кооператив (не путать с дачным некоммерческим партнерством!), либо, где вся земля является общедолевой собственностью некоммерческого партнерства, а вы приобретаете лишь долю в праве на эту общедолевую собственность. В случае с кооперативом нужно помнить, что члены кооператива несут субсидиарную ответственность по долгам этого кооператива. А приобретая участок в виде доли в праве на общедолевую собственность, вы рискуете попасть в зависимость от неких решений и правил, принятых еще до вас, и без вашего участия, а все ваши действия с участком должны получить одобрение общего собрания.

Совет: покупайте участки только в тех поселках, где предполагается индивидуальное право собственности на каждый отдельный участок. ДНП в таких поселках тоже создается, но лишь для решения совместных коммунальных вопросов. Фактически, такие поселки - это конгломерат независимых собственников, где членство в ДНП является добровольным, а право собственности бесспорным.

В поселках, расположенных в глухих, удаленных местах, застройщик вынужден строить собственную инфраструктуру. Иначе он ничего не продаст. Разумеется, это преподносится покупателям как неоспоримое благо и преимущество. Однако продавцы умалчивают, во что обойдется жителям содержание этой инфраструктуры, и какова будет дальнейшая судьба объектов в том случае, если они окажутся невостребованными жителями. В поселках с собственной инфраструктурой коммунальный платеж достигает 10 000 - 15 000 р. в месяц. Такие инфраструктурные объекты как магазины, рестораны и фитнес – центры, как правило, существуют как отдельный бизнес и должны окупаться. Если жители поселка не могут обеспечить нужную прибыль, то на территорию начинают пускать клиентов извне. Идеально, когда поселок расположен в тихом живописном месте, но при этом в ближайших окрестностях есть вся привычная горожанину инфраструктура. Это очень ценное сочетание, и встречается не часто.

Совет: выбирая участок в поселке с собственной инфраструктурой, вы вынуждены нести расходы по ее содержанию, даже если вы ею не пользуетесь, а ваш поселок со временем рискует превратиться в территорию, доступную для всех желающих.

Вы мечтаете выйти из дома рано по утру, и спуститься с удочкой к реке, или в жаркий летний день отдохнуть с семьей на берегу озера? Не вы один. Отдых у воды очень популярен среди москвичей. Поэтому, покупая участок в непосредственной близости от природного водоема (река, озеро), будьте готовы к шумному соседству с компаниями отдыхающих, и горами мусора, которые остаются после них. Преградить гражданам доступ к берегам водоемов никто не имеет право. А если к берегу нет другого прохода и проезда, кроме как через ваш поселок, то вам придется и вовсе отказаться от контроля доступа не вашу территорию. Разумеется, что продавцы поселков у воды будут убеждать вас, что вопрос с доступом посторонних лиц на "вашу" беговую территорию урегулирован. Однако следует помнить, что нет законных способов преградить доступ к воде всех желающих. А расчистка береговой линии от мусора неизбежно ляжет на плечи жителей поселка. Конечно, водоем нужен, желательно большой, и не один. Но лучше, чтобы он находился на удалении от 1 до 5 км. от вашего поселка. ​

Вывод: выбирая поселок в непосредственной близости от природного водоема, вы рискуете получить нежелательное соседство в виде шумных компаний отдыхающих, антисанитарии в береговой зоне, а то и вовсе поток посторонних людей, добирающихся к "большой воде" по территории вашего поселка.

Большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где "все коммуникации - центральные". Однако, следует учесть, что "центральные" водопровод и канализация в загородном поселке устроены совершенно иначе, нежели в городе. По сути, это те же локальные септики и скважины, только большего масштаба. Эти системы крайне дороги в оформлении и строительстве, поэтому застройщики поселков идут на это лишь по причине острой необходимости, а именно:

1. слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта

2. нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;

3. нахождение поблизости природного водоема, обеспечивающего водой населенные пункты.

Бесперебойная работа этих систем зависит от ряда факторов: от погодных и природных условий, до добросовестной работы УК и сознательности соседей. У поселков с централизованной подачей воды и водоотведением есть и еще ряд существенных недостатков, например:

1. непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание и техническую поддержку этих систем;

2. зависимость от УК, которая может использовать полное или частичное отключение этих систем как аргумент в конфликтах с жителями поселка.​

Предостережение: приобретая участок или дом в поселке с "центральным" водоснабжением и канализацией, узнайте, нет ли поблизости свалок, скотомогильников, или кладбищ, а также, будьте готовы к:

1. перебоям в работе системы, особенно в экстремальных погодных условиях;

2. ослаблении напора воды, особенно в период полива огородов;

3. к никем не регулируемым тарифам на водоснабжение и водоотведение, устанавливаемым вашей УК;

4. высоким коммунальным платежам, значительная часть которых идет на техническое содержание и ремонт этих систем;

5. в случае конфликта с УК быть отключенным от централизованной подачи воды.

Еще недавно стоимость участка определялась, в первую очередь, удаленностью от МКАД – чем ближе, тем дороже. Сейчас настало время всерьез переосмыслить это рыночное «преимущество».

Города имеют тенденцию разрастаться, поглощая все окрестные деревни и поселки. Особенно, это касается Москвы. Частный сектор плохо уживается с урбанизмом, поэтому земля рано или поздно будет изъята для госнужд. Жители поселков, попавших в черту Новой Москвы уже регулярно сталкиваются с этим.

Совет: «Приближаться» ко МКАДу ближе чем на 60 км уже небезопасно. Что касается райцентров, 10-15 км – оптимальное расстояние для того, чтобы не чувствовать влияния города, но иметь возможность при необходимости пользоваться его инфраструктурой. Такое расстояние на автомобиле можно преодолеть за 10-15 минут, и рейсовые автобусы на таком удалении, как правило, ходят регулярно.